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大幅回檔，
2003
年已有回溫跡象；如在
2004
年購置館舍，未來可望獲得可觀升值利益。
房地產投資時機稍縱即逝，相信許多同仁都
有此體會。
■
屋價估算
本案設定以紐約中城（
Midtown
）的
A
級辦公大樓為標的，透過房地產公開資訊，
獲得單位面積價格及擬購面積後，可初步估
算連同裝修費所需經費（裝修費以房價
40%
估算）。本案駐處各單位，原共租辦公面積
為
47,611
平方英呎，擬規劃購置含文化中心
表演廳面積
67,000
平方英呎的辦公大樓，初
估所需購置費新臺幣
10
億元，另裝修費
4
億
元，合計
14
億臺幣（依匯率
1
：
35
計）。其
後因匯率及實際購得面積等因素，實支新臺
幣約
17
億元，約合
5,000
萬美元。
■
保（增）值性
紐約地區歷年房價波動，透過公開資訊
不難取得，相關數據亦可由駐處自購館長職
務宿舍之市價、駐處館舍歷年租金上漲率等
加以推估。查本部於
1989
年花費美金
287
萬
元所購館長職務宿舍，至
2002
年市價已達美
金
600
萬元；另駐處於
1994
年洽談承租「哈
瑪紹廣場一號」大廈時，每平方英呎年租金
為
41
美元，至
2000
年文化組洽談承租同棟大
樓時，每平方呎租金已調漲至近
60
美元；紐
約房地產售價與租金，隨經濟景氣或有漲跌
波動，然透過統計學線性回歸模式推算，紐
約市精華地區房價及租金年均上漲率皆在
5%
以上。
■
利息成本
利率為估算投資報酬率的基礎，本案資
金來源雖為政府預算，然報酬率仍係各單位
評估投資計畫是否可行的依據。本計畫資金
利率，參用民國
92
年中央銀行發行的
20
年國
庫
劵
加權利率
2.613%
寬估。
■
其他費用成本
投資房地產，另需考慮房地產稅費、維
護、管理、折舊等。依「臺美特權免稅暨豁
免協定」，我駐處在美購置房地產可享免稅
特權，按
2003
年紐約稅率，駐處自有館舍每
年將可節省
9%
以上的房地產稅，購置自有館
舍已具優勢。另折舊部分，基本上紐約中城
大樓多為近百年歷史建築，僅需就建築物本
身及裝修成本辦理折舊（土地無折舊問題，
建築物折舊則與房地產的增值併估，以每年
5%
估算），另倘駐處自購館舍後，需委託專
業公司進行管理維護成本，則依一般承租者
需付年租金總額的
10%
計。
本計畫投資回報率
本案中程計畫書，財務效益評估部分，
利用統計學多元線性
廻
歸模型，分別就擬購
面積
67,000
平方呎、租金有無上漲（上漲率
設
5%
）、支付資金利息成本等假設情況，進
行投資效益推估，推估結果，購置案投資在
10
年
7
個月至
14
年
9
個月間即可回收。
本案評估計畫完成後，經於
2003
年
4
月
送行政院審議，期間再以「資本租賃」、
「分期付款」或「國營事業出面購買」等方
案補充評估報告後，順利於當年
8
月
15
日獲
行政院同意，以編列預算方式辦理。
回想當時駐紐約館舍，究應自購或續
租原址，須於
2003
年
9
月前定案；雖有辦理
時間壓力，但於
6
月中，經建會、財政部及
工程會等單位承辦同仁，已向本部洽索本案
「投資回報率評估」
Excel
電子檔，對於本部
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The MOFA Quarterly
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September 2014
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No.3